不動産ど素人の私が相続した土地を売ることになりました。右も左も分からない世界なので、最低限知っておきたいことを備忘録として残しておきます。初めての土地売却の軌跡です。
相続した時を売ることになりました
父と母が所有していた土地を相続しました。
300平方メートル位の宅地です。
建物はありません。
土地だけです。
企業が駐車場として使っていた経緯があり、土地の入口に門が残っているのと、事務所(プレハブ)の土台が残っています。
不動産ど素人の私が土地を売却した経緯を残しておこうと思いました。
不動産のことは、まったく分からないけど、急に土地を売ることになった人の参考になれば良いなと思って書いています。
尚、専門的なことは不動産会社、もしくは、然るべき専門家に確認してください。
まず、媒介契約を決めた。
とりあえず、複数(2社)の不動産屋にアクセスしました。
土地の査定をしてもらいました。
査定書を手にした私は、不動産屋へ出向きました。
まず、【媒介契約】を決めました。
媒介契約には3つあります。
以下の通りです。
媒介契約
1、一般媒介契約
2、専任媒介契約
3、専属専任媒介契約
一般媒介契約は、複数の不動産会社に仲介を依頼することができます。依頼者が自らが購入希望者を見つけた場合も売買することが可能です。
専任媒介契約は、1社のみに依頼する媒介契約です。依頼者が自らで購入希望者を見つけた場合は売買することが可能です。
専属専任媒介契約は、基本的な内容は専任媒介契約と同じです。自ら購入希望者を見つけて契約することが出来ません。
詳しくはこちら、こちらで勉強しました。
↓
不動産売却の媒介契約、専任媒介と一般媒介どっちがいいの？
https://sumaity.com/sell/press/210/
私が選択したのは【一般媒介契約】です。
2社の不動産会社と契約をすることにしました。
専任媒介契約も考えましたが、やはり複数にしておいた方が安心できそうなので、そうしました。
それに、(私の考えですが)複数にしておけば入ってくる情報も増えますし、お互いの不動産屋がライバルを意識し、力を入れてくれると思ったからです。
2社の一社は大手です。
財閥系ではありません。
財閥系の不動産会社は今回対象から省きました。
もう1社は、売却予定の土地の近くの不動産会社です。
大手の不動産屋はデータが揃っていて、売却の戦力を色々と聞かせて頂きました。
地元の不動産会社は、その地域の不動産事情に詳しかったです。濃い地元情報が入って来ました。
どちらも有力な情報でした。
土地の売買価格(募集価格)を決める
まず決めたのが、
【売買価格】
です。
【募集価格】
のことです。
不動産会社から提示された査定額を参考にして、募集を開始する価格を決定します。
複数の不動産屋へ売買の依頼をする際には、これを一致させることが必要です。
私は事前に土地の査定をしていたので、だいたいですが自分の土地の価値を知っていました。
なので、その価格を売買希望とし、
そこにある程度上乗せしました。
売買交渉の過程で、
どうしても価格が下がってくるようなので、
ある程度の余裕を持たせました。
そして、不動産屋さんと一般媒介契約を結びました。
まとめ
売主が不動産仲介会社に売却を依頼する契約を【媒介契約】といいます。
媒介契約には、
1、一般媒介契約
2、専任媒介契約
3、専属専任媒介契約
の3つがあります。
これを決め、
不動産の売値を決まることから、土地の売買が始めりました。
一般人にとり土地の売買は、頻繁に発生するものではありません。
コンビニで買い物をするようには行きません。
様々は手続きが必要です。
トラブルを避けるためにも、不動産売買の流れを知っておくことが、とにかく大切です。
【1】査定を依頼する
土地の市場価値を調査します。
【2】募集価格を決定する
査定額を参考に、いくらで募集をするのかを決めます。
【3】媒介契約を結ぶ
不動産会社と媒介契約を結びます。
【4】買付申込
買主から申し込みが入ったら、条件等を調整します。
【5】重要事項説明
不動産会社が買主に重要事項説明を行います。
【6】売買契約を締結
売主と買主の双方が土地売買契約書に署名捺印をします。買主から売主に手付金を交付します。
【7】融資の承認
買主が融資を利用する場合は、融資の本審査の結果が出て、金融機関と金銭消費貸借契約を結びます。
【8】決済 引き渡し
手付金を差し引いた残代金を受け取ります。土地の所有権移転登記を行います。抵当権がある場合は抵当権抹消登記も行います。買主に土地を引き渡します。仲介に入った不動産会社に仲介手数料を支払います。
参考にした記事
↓
売る人も買う人も押さえておきたい、土地売買契約の流れとは？
https://www.homes.co.jp/cont/sale/sale_00031/
土地の流れを頭に入れておいたので、不動産会社との会話もスムーズにできました。
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